■区分所有者、管理組合、管理会社の関係
分譲マンションを購入して建物が引き渡されると、区分所有法によって「区分所有者」になることが決められています。マンションの管理組合は、この区分所有者によって構成され、マンションの建物や付属施設・敷地などを管理する組織です。目的は、大切な資産であるマンションを守り、快適な生活を維持していくためにあります。
しかし、管理組合が管理活動を行うといっても組合員は仕事や家事で組合活動に専念できなかったり、建築や電気、ガス設備など専門知識が必要な事項が多く、管理組合だけで対処できないことも多くなります。そこで管理組合から委託され管理業務を代行するのが、管理会社です。
■専有部分は住戸の内側だけ
マンションには、区分所有者それぞれの住戸である専有部分と、区分所有者全体の財産ともいうべき共用部分があります。専有部分は各区分所有者が自由に使えるところですが、共用部分は区分所有者が自由に使えないところで、マンションの管理組合が管理することになります。
共用部分の範囲は、それぞれのマンションの管理規約に定められていますが、通常、建物の外壁や基礎、屋上、エントランス、エレベーター、階段、給排水設備、電気設備、ガス配管設備、テレビアンテナ、管理事務室、集会室、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、植栽、街灯などです。
また、各戸に付属するベランダ（バルコニー）や専用庭は共用部分です。これは、火災などの災害時に避難経路になったり、救出ルートになったりするためです。区分所有者には専用の使用権が与えられているだけで、普通は使用料金がかかっています。このほか、玄関ドアの廊下側、窓枠部分も共用部分で、勝手に交換することはできないようになっています。
■管理組合が行わなければならない管理業務例
●共用部分の維持管理等の業務
1.敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃・消毒及びゴミ処理
2.共用部分及び付属施設の修繕
3.共用部分に関わる火災保険、その他の損害保険に関わる業務
4.区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当と認められる行為
5.共用部分、付属施設及び敷地の変更及び運営
●管理組合運営業務
1.収支予算、収支決算の作成
2.広報及び連絡業務
●管理に必要な費用等に関する業務
1.管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務
2.修繕積立金の運用
●渉外業務
1.官公庁、町内会等との渉外業務
●その他
1.風紀、秩序、及び安全維持に関する業務
2.防災に関する業務
